Face aux défis combinés du changement climatique et de l’accroissement du prix de l’énergie, les gestionnaires de patrimoine immobilier, qu’ils soient entreprises privées, publiques, villes ou collectivités, doivent repenser leur gestion de l’énergie pour améliorer l’efficacité énergétique de leurs bâtiments. L’optimisation énergétique et l’utilisation d’énergies décarbonées est cruciale pour atteindre cet objectif. Elle permet non seulement de réduire les dépenses énergétiques, mais aussi d’augmenter les performances des infrastructures. Cette démarche passe par des actions techniques, organisationnelles et comportementales.
Notre logiciel de gestion énergétique Vertuoz Tableau de Bord est une solution qui accompagne les gestionnaires dans le suivi et l’optimisation de leur consommation et de leurs factures. Il facilite la centralisation des données de consommation et de facturation des bâtiments, leur analyse et la mise en place de plans d’actions d’efficacité énergétique.
Introduction à l’efficacité énergétique
Qu’est-ce que l’efficacité énergétique ?
L’efficacité énergétique d’un bâtiment se mesure à sa capacité à minimiser la consommation d’énergie tout en maintenant un niveau de confort optimal pour ses occupants. Plus concrètement, l’efficacité énergétique d’un bâtiment correspond au rapport entre la quantité d’énergie utile que délivre un système et la quantité d’énergie consommée pour son fonctionnement.
Cela implique entre autres une conception et une gestion intelligentes des systèmes de chauffage, de ventilation, d’éclairage et de climatisation.
Comment mesurer l’efficacité énergétique d’un bâtiment ?
L’efficacité énergétique peut être mesurée par des indicateurs directs tels que la consommation d’énergie par mètre carré (kWh/m²) ou indirects, comme les émissions de CO2 ou les coûts énergétiques.
Un plan de comptage établi pour un parc de bâtiments peut fournir une analyse complète de ces indicateurs. Il permet d’obtenir une compréhension fine de la manière dont l’énergie est consommée au sein de chaque bâtiment.
Sa mise en œuvre comprend une phase de collecte et de contrôle qualité des données, suivie d’une phase d’analyse et de décision. Cette approche est rendue possible grâce à des données de télérelèves associés à des compteurs, sous-compteurs et capteurs installés stratégiquement.
Les enjeux et atouts de l’efficacité énergétique
Enjeux environnementaux : réduire son impact carbone
Selon l’Ademe, en 2022, le secteur du bâtiment représente 44% de l’énergie consommée en France, soit le premier poste en matière de consommation d’énergie. Le secteur tertiaire n’affiche pas un bilan exemplaire : entre 1990 et 2016, la consommation d’énergie a augmenté de 29% ; les émissions de GES ont quant à elles augmenté de 8% . Ce chiffre est à pondérer car depuis 2009, malgré l’augmentation des surfaces bâties, les émissions diminuent d’environ 2 % en moyenne chaque année. Cette diminution est liée à une meilleure efficacité énergétique et une mobilisation d’énergie moins carbonée.
Il reste cependant une marge de progression importante. Un constat renforcé par l’écart significatif entre les secteurs tertiaire et résidentiel en termes d’émissions de GES : 34 kg de CO2e par m2 par an contre 22 pour les habitations.
L’optimisation énergétique a donc un rôle crucial à jouer dans la réduction des émissions de GES pour le secteur tertiaire. Accompagnée d’un recours plus marqué aux sources d’énergie locales et renouvelables, cette démarche permet de réduire in fine la dépendance aux énergies fossiles.
Enjeux économiques : réaliser des économies

Bilan énergétique de la France en 2023 (Données provisoires) – SDES 2024
Les coûts énergétiques représentent une part significative des coûts totaux des ménages et des entreprises.
Le secteur tertiaire, moins appuyé par des dispositifs de « protection » que le secteur résidentiel, est directement impacté par les variations des prix de l’énergie. En 2022, dans un contexte de tensions internationales liées à la guerre en Ukraine, les prix de l’énergie ont progressé de 27,6% dans le tertiaire.
De manière générale, et particulièrement dans ce contexte, améliorer son efficacité énergétique permet de réaliser des économies substantielles sur les factures d’énergie, ou du moins d’amortir l’impact des variations des prix de l’énergie.
Autre avantage, un bâtiment, local ou logement énergétiquement performant bénéficie d’une valeur immobilière plus élevée. Au-delà de l’objectif de réduction de l’impact carbone d’un bâtiment, la résultante économique n’est donc pas à sous-estimer.
Enjeux sociaux : améliorer le confort des occupants
Améliorer l’efficacité énergétique d’un bâtiment contribue directement à l’amélioration du confort pour ses occupants. Une bonne isolation thermique et une gestion efficace du chauffage et de la climatisation garantissent une température intérieure stable et agréable, tout en évitant les courants d’air et les pertes de chaleur. Cela a un impact direct sur le confort thermique des occupants, leur bien-être, et dans le cas de locaux d’entreprises, sur la productivité des collaborateurs.
Enjeux réglementaires : répondre aux politiques énergétiques en place
Le secteur du bâtiment est comme on l’a vu un domaine clef dans la lutte contre le réchauffement climatique. Il est donc particulièrement concerné par les réglementations en faveur de la transition énergétique et de la décarbonation.
On peut citer trois domaines d’action majeurs pour le bâtiment, tous ciblés par des dispositifs légaux : les constructions neuves, dont la construction seule représente plus de 75% du CO2 émis par un bâtiment ; le bâti existant, à commencer par les passoires thermiques (logements à performances énergétiques pauvres), qui représentent 17% du parc immobilier français ; et enfin les bâtiments à usage tertiaire de plus de 1000m² qui représentent, en France, plus d’un tiers de la consommation d’énergie du secteur.
- Passoires thermiques : considérés comme trop énergivores, ces logements seront progressivement interdits à la location, avec des seuils de tolérance de plus en plus stricts. Au 1er janvier 2034, les logements devront à minima avoir la classe D du DPE pour faire l’objet d’un contrat de location.
- Bâtiments tertiaires : Le dispositif Eco Energie Tertiaire (EET), issu du décret tertiaire, impose une réduction progressive de la consommation d’énergie d’au moins -40% en 2030, -50% en 2040, et -60% en 2050 par rapport à 2010.
- Constructions neuves : la RE2020, entrée en application le 1er janvier 2022, vise à réduire de 30% les émissions de gaz à effet de serre des bâtiments neufs par rapport à la réglementation précédente et à limiter leur consommation d’énergie primaire à 100 kWh/m²/an. Elle impose également une augmentation de la part des énergies renouvelables dans le mix énergétique, qui doivent représenter au moins 20% de la consommation énergétique totale des bâtiments.
Quels leviers pour améliorer l’efficacité énergétique d’un bâtiment ?
Réduire les consommations énergétiques d’un bâtiment tertiaire ou industriel implique des actions de performances énergétique (APE) à différents niveaux et réalisées par différentes parties prenantes, et cela tout au long du cycle de vie du bâtiment.
1. La rénovation énergétique pour accélérer la transition énergétique des acteurs tertiaires publics et privés
La rénovation énergétique du parc immobilier est une étape cruciale pour améliorer l’efficacité énergétique. Les travaux de rénovation permettent de moderniser les infrastructures existantes pour réduire les pertes d’énergie et optimiser les performances thermiques.
Les axes de travail pour la rénovation énergétique
La rénovation énergétique à l’échelle d’un bâtiment peut s’opérer de différentes façons :

Isolation thermique
Renforcer l’isolation des murs, des toits et des fenêtres permet de maintenir la température intérieure sans surconsommer d’énergie.

Chauffage et climatisation
Installer des systèmes moins énergivores : pompes à chaleur notamment géothermiques, chaudières biomasse, raccordement à un réseau de chaleur…

Fenêtres et portes
Prioriser les fenêtres à double ou triple vitrage et les portes isolantes. Elles réduisent les déperditions thermiques et assurent une bonne étanchéité à l’air.

Matériaux durables
Opter pour des matériaux de construction écologiques et à haute performance énergétique. Quelques exemples : fibre de cellulose, liège (isolation), béton à faible teneur en carbone…
Ces actions peuvent entraîner une réduction significative de la consommation d’énergie et des émissions de CO2, et améliorer le confort des occupants.
Quelles aides financières pour améliorer l’efficacité énergétique des bâtiments à usage tertiaire ?
En France, plusieurs dispositifs sont disponibles pour soutenir les projets de rénovation énergétique, en voici certains :
- Le crédit d’impôt en faveur de la rénovation énergétique : rétabli en 2023, il concerne les dépenses engagées pour les travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique des bâtiments tertiaires des TPE & PME. Son montant s’élève à 30% des dépenses éligibles, dans la limite de 25 000€. Il intègre une liste élargie de travaux (isolation, installation de PAC, ventilation…) Plus d’infos
- Certificats d’économies d’énergie (CEE) : cette aide a pour objectif d’inciter les prioritaires ou gestionnaires à abandonner leur équipement à énergie fossile (charbon, fioul, gaz) et les remplacer par des systèmes moins polluants. Les fournisseurs d’énergie sont tenus de promouvoir l’efficacité énergétique en finançant des travaux. Cela se traduit par des primes ou des réductions de prix pour les consommateurs. Par exemple, l’isolation des combles peut bénéficier d’une prime CEE couvrant une grande partie du coût.
- Fonds chaleur de l’ADEME : ce fonds soutient le développement des énergies renouvelables. Cela passe par la mise en place d’équipements de production de chaleur et de froid renouvelables et des énergies de récupération de chaleur. Le dispositif peut financer jusqu’à 60 % du coût de l’installation et/ou de l’étude de faisabilité.
- Contrats de performance énergétique (CPE) : ces contrats permettent aux entreprises ou aux collectivités de s’engager avec des prestataires qui garantissent une réduction des consommations énergétiques. Les économies réalisées permettent de financer les travaux.
- Programme ACTEE : ce programme, piloté par la FNCCR, vise à accompagner les collectivités dans la rénovation énergétique de leur parc. Il propose des diagnostics énergétiques gratuits et des subventions pour les travaux.
2. Implémenter des systèmes de management de l’énergie via des logiciels de suivi énergétique
Les logiciels de gestion énergétique tels que Vertuoz Tableau de Bord, permettent aux gestionnaires de parcs immobiliers tertiaires (collectivités, entreprises…) de centraliser les données de consommation et de facturation. Ils permettent également d’émettre des alertes en cas d’anomalies et de pouvoir rapidement mettre en place des mesures correctives.
Des tableaux de bord permettent d’analyser les consommations et de définir les actions de performance énergétique, ou encore les priorisations en termes de rénovation énergétique.
Enfin, ils simplifient la transmission des données déclaratives vers la plateforme OPERAT dans le cadre des obligations imposées par le décret tertiaire.

3. Adopter des comportements de consommation responsables

Visuel de la campagne « Chaque geste compte », déployée dans le cadre du plan de sobriété énergétique du gouvernement
La sensibilisation des usagers aux bonnes pratiques énergétiques est l’une des clés de l’efficacité énergétique. Informer et éduquer sur l’importance de l’économie d’énergie et les gestes quotidiens à adopter peut avoir un impact considérable. Cela peut notamment se faire au travers de campagnes de sensibilisation et d’information sur les écogestes.
En voici quelques-uns à relayer et appliquer au bureau :
- Limiter l’usage de la climatisation
- Baisser la température du chauffage en hiver
- Penser à éteindre les lumières en sortant du bureau, ou tout autre matériel consommant de l’énergie (ordinateurs, écrans…)
Par ailleurs, cela peut également être géré sans effort, grâce aux équipements techniques. On pense notamment à l’utilisation de systèmes d’éclairage à haute efficacité (ampoules LED, capteurs de présence…), ou encore d’équipements programmables (minuteries, thermostats programmables qui ajustent automatiquement l’utilisation des appareils selon les besoins réels…)
4. Construire avec des matériaux durables et performants
La construction de bâtiments moins énergivores est une démarche proactive pour assurer de meilleures performances énergétiques dès la conception. Pour cela, il est possible d’agir à plusieurs niveaux :
- Conception bioclimatique : concevoir les bâtiments en tenant compte des conditions climatiques locales et penser l’orientation du bâtiment pour maximiser les apports de lumière naturelle et stocker la chaleur en hiver.
- Énergies renouvelables : installer des sources d’énergie renouvelable comme les panneaux solaires pour réduire la dépendance aux énergies fossiles.
- Choix des matériaux : choisir des matériaux avec une faible conductivité thermique et une bonne capacité d’isolation (le bois par exemple).
- Equipements : installer des équipements de chauffage, de ventilation et de climatisation à haute efficacité énergétique dès la construction. Des solutions comme les toits végétalisés peuvent également agir comme régulateur de température et améliorer les performances thermiques.

Ce qu’il faut retenir
L’efficacité énergétique des bâtiments est devenue une priorité face aux enjeux environnementaux, économiques, sociaux et réglementaires actuels. Elle représente une opportunité de réduire les coûts tout en améliorant les performances énergétiques et le confort des usagers.
Grâce à une approche intégrant la rénovation énergétique, l’adoption d’écogestes, l’exploitation de logiciels de suivi énergétique performants, la construction de bâtiments durables, il est possible de réaliser des économies substantielles tout en contribuant à la décarbonation et la transition énergétique.
Le choix et la mise en œuvre de ces solutions nécessite de construire une vision stratégique, une planification éclairée et de disposer d’outils de suivi précis. S’appuyer sur des outils de pilotage intelligents et connectés permet d’aider à la décision dans cette démarche d’optimisation énergétique.